不動産・建築全般におけるコンサルタント事業

不動産・建築全般におけるコンサルタント事業

弊社では、数多くの不動産業務・建築業務全般で培ったノウハウを活かし、様々な状態、問題、お悩みにお応えし、解決し、お客様にご安心感いただける最適なスキームをご提案し、ご満足へと導きます。

住宅建築に関するコンサルタントについて

住宅建築に関するコンサルタント業務は、その内容、或いは費用ということよりも先ずは、コンサルタント業務を依頼するに至るまでの、流れや業務の成立ち方、必要性をご理解いただくことがとても大切だと思います。
ご説明が長くなってしますが、ぜひ最後までご一読いただき、ご理解をお深めください。

先ず、不動産や建築にかかわるコンサルタント業務がどのように誕生したのかをご説明いたします。
私は、私自身の身内やごく親しい知り合いから不動産や住宅関係の相談をよく受けます。その内容は、候補の土地の探し方はどうすればよいのか、どんなハウスメーカーや工務店を選択したらよいか、見積内容はこれでよいのか、契約内容に落ち度はないかなど、色々な事柄にアドバイスしたり、書面に目を通したりと様々です。
時には交渉ごとや、各打合せに同席したりもします。
こういった出来事を耳にされた方が「報酬を支払うのでぜひ私にも詳しくアドバイスをして欲しい」とお申し出になられたりすることがございます。長年にわたりハウスメーカー(積水ハウス)で仕事をして参り、数多くの様々な実例に携わらさせていただいた私は、不動産についても、設計についても、建築についても、資金や法律その他についても総合的にまとまった知識と経験を有しているせいか、こういったご依頼が一件また一件とだんだんと増えてまいり、しだいに数多くのご依頼いただくようになりました。
そこで、一件のご依頼に対してその都度「では今回は…」という形で承るのではなく、一つの確立した業務として承る方が皆様に対して明確でわかりやすく、私もその方がきちんと責任をもって承ることができるという考えに至りました。このような流れで誕生したのが、今回ご説明しているコンサルタント業務ということです。

また、一口にアドバイスすると申しましても、色々なケースがございまして、「最初の業者選びのところから、打合せ、内容や価格の交渉、そして住宅の建築工事はもちろん外構工事の完成までの最初から最後までを、一貫してアドバイスしてほしい」といった総合的なコンサルタントを目的として、お出会いしたところからご依頼がスタートするというケースもございますし、「仲介してもらった物件のリフォーム工事についてのみアドバイスしてほしい」などといったご紹介した仲介物件をきっかけにしてスタートするケースもございます。
そして、コンサルタント業務には、範囲や程度についても様々なケースがあります。
例えば、仲介がきっかけとなりリフォームなどのコンサルタント業務が始まる場合などは、紹介させていただく施工業者については、これまででの実績や信頼性を鑑みた上で、私が責任をもって紹介させていただくことができますので、お客様が、その施工業者について初めから一定の安心感をもっていただけることも多く、したがって施工業者をご紹介させていただくのみに留まり、その後のお打合せや施工の立ち合いにまでコンサルタント業務に入る必要はないといったケースもあります。(それでもご依頼を受けてコンサルタント業務に入ることもあります)
他には、建築条件付き土地を購入された場合のように住宅建築の施工業者が既に決まっているケースでは、その施工業者のこともよく知らない上に比較検討もできませんし、仲介業者や施工業者の言うがままにならざるを得なく、不安感のみが増大していくといった中で、それらを解消するためにコンサルタント業務をご依頼され、資金計画や設計上のお打合せ、工事中までのコンサルタント業務をご依頼されるというケースも多いです。

次に、コンサルタント業務の必要性や意義をもう少し深く、一つの例に沿ってご説明いたします。建築条件付き土地を購入された場合、不動産業者の仲介業務としてはあくまでも対象不動産の売買が決定してご契約を交わされた時点で一旦完結します。その後の建物の建築については、建築条件として指定された施工業者(工務店など)ないし売主業者とお客様が直接打合せをすることになります。つまり、物件の購入決定に至るまでの間、物件を紹介したり、案内したり、色白なアドバイスをくれていた、今まで一番頼りにしていたあの親切な不動産業者はもう手伝ってはくれなくなるのです。今後は、お客様と施工業者ないし売主業者とが建物についてのお打合せをして内容を決定し、その後に建築工事がなされ、完成、お引渡と進んでいきます。
仲介を担当した不動産業者は、お引渡しの際に、決済のローンや書類などの件で、立ち会うだけです。
こういった一連の流れのうち、建築条件付き土地の購入を決め契約を完了したタイミング、つまり、これから指定の施工業者(工務店)ないし売主業者とのお打合せが始まるというタイミングが来た時に、非常に大きなご不安やストレスをお感じになられると思います。そしてその時に「この先の打合せや工事について、信頼できる誰かに、自分たちにとって役に立つ、しっかりしたアドバイスが欲しい」と思われると思います。身近に詳しい方、専門の方がいらっしゃればその方を頼られてもよいですね。しかし、身近にそういう方はいらっしゃらない、或いはいらっしゃってもお願いしづらいといったことも多いと思います。
そんな時、「報酬を支払ってでも、不安を拭いストレスを解消して、自分たちの理想の住まいを造るために、信頼できる誰かに相談したい」と願い感じること、それが、コンサルタント業務を必要とするということになるのです。反対に、「報酬を支払ってまで誰かに相談することはない」と感じること、それはコンサルタント業務を必要としないというう事なのです。
したがって、コンサルタント業務というものは、あくまでもお客様のお気持ちや考え方次第であり、その上で、お客様からのご要望、ご依頼といった意思表示があってはじめて成り立つ業務なのです。
そういった意味でも、こういったコンサルタント業務はひろく広告をしているものでもなく、お客様側からのご要望で自然発生的に生まれたまだ新しい業務ですので、あまり世間には広く知られてはいないと思います。
少し説明や理解が難しいのは、このコンサルタント業務はあくまでも「親切」の延長線上にあるところです。

ここからは、同じ事例を使ってさらに深い内容についてより具体的により解かりやすくご説明いたします。説明の都合上、多少乱暴な表現をいたしますがお許しください。

お客様は、一戸建て住宅にお住まいになるべく、お土地探しから始められて、複数の不動産業者に物件探しをご依頼されています。
私以外の業者が紹介した建築条件付き土地が条件に合うとご判断され、その物件に決定されご契約されました。
その時点で、私は不動産業者として、直接お手伝いできなかったので宅地建物取引業務もありませんし、当然に報酬も発生しないまま業務を完了します。私を含め、ご契約を担当した業者以外の不動産業者は、これまでの物件調査や物件案内などに実費がかかっていたり、お客様の役に立つ貴重なアドバイスをしたり、多くの時間を費やしていたとしても、業者としては何も請求できないのが当たり前であり、宅地建物取引業法にもそのように定められております。ご契約後は、指定の施工業者ないし売主業者が主導で、建物についての、間取りや設備、仕様などの打合せや確認が次々と行われ、お客様としては、「何が分かっていて何が分かっていないのか」も分からないような状態のまま次々と未確定項目の決定を迫らます。そして、スケジュール的にもう後に引けない段階で、「お客様がご決定された内容です」と追加金額を含めて改めて総資金計画・スケジュールなどを提示される などという事に陥る、或いは、陥るのではないか と不安になります。そのようなことを考えていると「そもそもこの施工業者でしっかり施工してもらえるのか」などとも思えてきてしまいます。
そんな時、今回の物件を決定する前にお世話になった、親身で適切で信頼できるあの業者にアドバイスをもらいたいと考えます。しかし、その業者には結果的に何の仕事もお願いすることもできなかったし、当然費用の負担もしていないし、何の支払いもしていない訳であり、これ以上相談するのは図々しくて気が引けてしまいます。そして仮に相談したとしても相談を受けた業者側も、自分が関与していない当該物件のことについて、あれやこれや口を出したり、これから工事される施工業者や完成する住宅そのものについてネガティブな内容やややこしいそうなことを発言したり指摘したりした結果、お客様であるあなたや先方の業者さんが気分を害されたら、それはそれで嫌なことですし、良かれと思ってしたことが嫌な結果になることは避けたいことです。
従って、もし問題を発見しても、それについて対処することは部外者にはできませんので、結局、差し障りのないような、結果としてはあまり親身になり切れていないようなアドバイスになってします。
ここで業務としてのコンサルタントの意味が発生してくるのです。
お客様が何の気兼ねもなく、何の遠慮もなく、堂々と心ゆくまで相談する方法なのです。つまり、報酬を支払って、業務として、アドバイスが欲しい、一緒に住まい造りを手伝ってほしいとご依頼されるということです。
依頼を受けた業者側も、お客様に対して責任をもって本音で親身になってアドバイスできますし、相手業者に質問したり交渉したりする際にも、相手から「こいつは何者だ」という疑念の目を向けられることなく、コンサルタント業務を依頼されている業者としての立場を明らかにして正々堂々と折衝することができます。

不動産仲介業を主とされている方(業者)と、住宅の建築を主とされている方(業者)とでは、不動産や住宅に対する考え方や方向性、知識の幅や厚みが別次元のごとく全く違います。これは、どちらかが正しいくてどちらかが間違っているという事ではありません。
不動産仲介業的発想の方(業者)としては、契約が終われば業務としてはすでに済んだ話ですし、淡々と前に進めていくだけです。悪く言えば「契約をしたことでお客様のご希望はすでにかなったのであり、ご満足されていらっしゃるのだから、これ以降は単なる作業であり、改めてお客様にご満足いただくための努力は必要はない」のです。そして、そのことに対して「お客様に対して申し訳ない」という気持ちもないのです。
住宅建築業者的発想の私から見れば、不動産(土地や中古建物)が決まったところからがお住まいづくりのスタートで、「お客様がより満足できる快適な建物になるかは非常に重要なことであり、それはこれから行う事」なのです。これから行うことによってその結果(施工内容や金額、満足感、住宅そのもの)は大きく変わるものだと認識しているのです。(つまり、新築のマンションや新築建売住宅にはこのコンサルタント業務は全く必要ないですし、コンサルタントのしようも無いのです。)

次は、具体的な業務内容についてご説明いたします。
とは言え、コンサルタントの業務内容については、法律に基づいて規定されていることはなく、その基準が示されている訳でもありません。その物件や状況に応じて変化し、内容も非常に多岐にわたりますが、同じ事例を用いて一例を挙げますと、その条件となっている建物には間取りも見積も提示されいることが多いのですが・コンセントは何ヶ所設置されるのでしょうか
・テレビや通信などの差し込みは何ヶ所設置されるのでしょうか
・分電盤(ブレーカー)は何回路の仕様になっているのでしょうか(電子レンジとドライヤーを同時使用した
らブレーカーが落ちることはないですか)
など、非常に初歩的なことですが、提示されている情報だけでは確認できないことが非常にが多いです。
お決めになられた後で、仮に「これらのものは見積には含まれておりませんので必要でしたら追加料金になり
ます」と言われても何も対抗することはできません。
もちろん、今時ここまで酷いことは起きないですが、住宅とはこういったことの積み重ねでできております。
相手に悪意がある場合はもってのほかですが、悪意無く考え方にすれ違いが起きてしまっている場合も少なくありません。上記については分かりやすくご説明するための極端な例えですが、こういったことを一緒にチェックしたり質問したり交渉したりすることもコンサルタント業務の一つです。

最後にコンサルタント業務の報酬についてご説明いたします。
報酬についても、業務内容と同じく、宅地建物取引業法のような法律に基づく規定はなく、特定の基準もございません。一般的には、住宅のお話であれば、建築工事金額の3%という金額が多いです。(テナントや商業施設の場合はまた異なります)
私も、この基準に照らし合わせて決めております。ただし、規模・内容によって変えることはございます。
例えば、300万円のリフォーム工事の場合もありますし、5000万円の新築工事の場合もあります。

さらに、契約、打合せから着工するところまでが特に心配だから着工までのコンサルタント業務を承るという事もありますし、物件の引渡しまでが心配だから決済までコンサルタントしてくださいという事もあります。
また、私が仲介をして引き続きコンサルタントする場合と、コンサルタント業務のみを承る場合とでも意味合いが少し変わりますので考慮することもございます。
ですから、一律3%というわけではなく、それより多めにいただく場合も少なくいただく場合もございます。
もちろん報酬については正式にご依頼いただく前に、ご希望と内容に応じて、きちんと決定します。
もし、ご依頼のご検討をいただくのなら、まずはこの数字を参考にしてください。そして、具体的にはご相談の上決定しましょう。
もちろん、報酬を得て動く仕事ですので欲がないわけではありませんが、本来の業務発生の理由は上記のとおりですし、内容に見合った適正な報酬を頂戴し、それ以上のご満足を得ていただけると考えております。
そして、これも先にも記しました通り、お客様のご要望で自然発生的に生まれた業務ですので、内容も費用もあくまでもお客様のご希望が先ず第一番目にございます。

以上、大変長くなりましたが、ご説明申し上げました。
表現が不適切であったり、意味が分からない部分もあろうかと思いますが、ご理解いただけましたでしょうか。
ご質問などあれば、お気軽にお問い合わせください。

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